负扣税没有被取消，但投资房亏损将被“圈定使用”
从2027年7月1日起，部分新购入的现有住宅产生的租赁亏损，将不能再直接抵减工资、经营收入、利息或股息。亏损可继续保留，但原则上只能用于抵减住宅出租收入及相关住宅资本利得。
核心结论：对于在2026年5月12日晚上7:30（AEST）之后取得的现有住宅投资房，自2027–28财年起，如果相关可扣除费用超过租金收入，超出部分通常不能抵减工资等非住宅收入，而会成为“隔离亏损”（quarantined amount）。
一、哪些房产会受到影响？
判断时首先看住宅投资房的取得时间和房产性质。对于合同购买，取得“ownership interest”的时间通常以签订合同日为准，而不是交割日。因此，2026年5月12日晚上7:30之前已签署的购房合同，即使之后才settle，原则上仍可进入旧规则。
| 房产或资产类别 | 取得时间 | 2027–28财年起的租赁亏损处理 |
|---|---|---|
| 现有住宅投资房 | 2026年5月12日晚上7:30之前 | 不隔离（grandfathered），可继续按现行规则抵减其他应税收入 |
| 现有住宅投资房 | 截止时间之后 | 隔离，不能抵减工资、经营收入、利息或股息 |
| 符合规定的新住宅（new residential dwelling） | 截止时间之后 | 不隔离，仍可负扣税 |
| 政府指定用途的住宅，例如特定社会或可负担住房项目 | 截止时间之后 | 可获豁免，但需核对最终法定文书及项目条件 |
| 商业地产、股票及其他非住宅资产 | 任何时间 | 不受本项住宅负扣税改革影响 |
自住房后来出租，看原始购房时间
如果个人在截止时间之前买入自住房，后来搬出并把房产出租，该房产仍可能按grandfathered property处理，并不要求该房产在截止时间当时已经用于出租。
二、什么是“负扣税”？
负扣税（negative gearing）是指，与产生收入的投资有关的可扣除支出超过该投资产生的应税收入。住宅投资房常见支出包括：
- 贷款利息；
- 物业管理费、保险费和strata levies；
- 符合条件的维修、维护及折旧或资本工程扣除；
- council rates、land tax及其他与出租有关的费用。
因此，新规则并非只限制利息。只要支出与住宅作为住宅住宿用途的使用或持有存在足够关联，都可能纳入计算。
三、隔离亏损可以抵什么，不能抵什么？
可以使用
- 受影响住宅投资房的租金收入；
- grandfathered住宅投资房的净租金收入；
- 出售住宅产生的相关收入性收益或住宅资本利得；
- 未来年度的上述住宅收入或收益。
不能使用
- 工资和薪金；
- 经营收入；
- 利息和股息；
- 商业地产、股票等非住宅资产的资本利得。
亏损是递延，不是进入房产成本
未使用的隔离亏损一般可无限期结转，但不能再加入房产的CGT cost base或reduced cost base，否则会形成双重税务利益。发生破产或特定债务解除时，结转金额也可能被消除。
四、例子：同样亏损15,000澳元，现金流影响不同
假设不考虑Medicare levy、税务抵免及其他调整。
| 项目 | 截止时间前取得 | 截止时间后取得的现有住宅 |
|---|---|---|
| 状态 | Grandfathered | Quarantined |
| 工资收入 | $150,000 | $150,000 |
| 净租赁亏损 | ($15,000) | 当年隔离并结转 |
| 当年应税收入 | $135,000 | $150,000 |
| 基本所得税 | $31,288 | $36,838 |
| 当年税款差额 | $5,550 | |
如果日后出售住宅产生$100,000资本利得，已隔离的$15,000亏损可按规则把相关收益降低至$85,000。因此，改革的主要影响往往是推迟扣除并增加持有期间的税后现金流压力，不一定代表该亏损永久消失。
五、多个投资房如何合并计算？
新规则更接近“住宅投资组合”层面的计算，而不是把每套房完全隔离。
2027–28财年
| 房产 | 取得时间 | 是否受隔离规则影响 | 净租金收入／（亏损） |
|---|---|---|---|
| A | 2025年6月 | 否 | $3,000 |
| B | 2026年4月 | 否 | $2,000 |
| C | 2026年12月 | 是 | $5,000 |
| D | 2027年5月 | 是 | ($15,000) |
C和D合计产生$10,000净亏损。该金额可先抵减A和B合计$5,000的住宅租金净收入，剩余$5,000结转至以后年度。
2028–29财年
| 房产 | 净租金收入／（亏损） | 住宅资本利得 |
|---|---|---|
| A | $5,000 | — |
| B | ($1,000) | $20,000 |
| C | $8,000 | — |
| D | ($10,000) | — |
当年受影响房产C和D合计净亏损$2,000，加上上年结转$5,000，共$7,000。先抵减A和B合计$4,000的净租金收入，余下$3,000再用于把B的住宅资本利得从$20,000降至$17,000。
六、哪些建筑不属于“住宅”（residential dwelling）？
一般而言，住宅包括全部或主要用于住宅住宿的建筑或建筑内单元，以及其正下方的土地。法例明确排除若干类别，例如：
- caravan、可移动tiny home及其他mobile home；
- 酒店、汽车旅馆、旅店、hostel或boarding house；
- 与学校或其他教育机构相关的学生住宿；
- 船舶或其他海上住宅；
- 部长通过法定文书另行规定的类别。
“新住宅”资格仍需逐项确认
法例保留了符合条件的新住宅豁免，政府公开说明包括在空地上新建住宅，或拆除一套住宅后建成更多独立住宅等增加住房供应的情形。由于具体定义和部分豁免可由法定文书规定，购买期房、新公寓、重建项目或build-to-rent项目时，不应仅凭“首次出售”或开发商宣传判断资格。
七、哪些纳税主体适用？
改革适用于个人、合伙企业、公司及大多数信托。广泛持有的单位信托（widely held unit trusts）及合规的superannuation entities（包括SMSF）被排除。信托分配及通过单位信托间接投资住宅时，也可能存在收入性质追踪及间接适用问题，结构较复杂的投资者应单独分析。
八、投资者现在应做什么？
- 保存合同签署证据：保留签字合同、电子签署记录、offer acceptance及时间戳，尤其是接近2026年5月12日晚上7:30的交易。
- 建立房产分类表：逐套标记grandfathered、现有住宅、新住宅或其他豁免类别。
- 更新现金流预测：对2027–28财年以后的利息、维修、折旧和租金进行预测，不要再假设所有亏损都能抵工资。
- 分开追踪亏损：会计工作底稿中应单独记录当年隔离金额、已使用金额及结转余额。
- 计划出售顺序：隔离亏损只能抵减住宅相关收入和收益，出售商业资产或股票通常不能使用这些亏损。
- 新住宅先确认资格：在签约前核对届时有效的法定文书、ATO指引及项目文件。
- 检查持有主体：个人、公司、家庭信托、单位信托和SMSF的结果可能不同，不能只比较名义税率。
常见问题
2026年5月12日之后买房，2026–27财年的亏损也会被隔离吗？
不会。该规则从2027–28财年开始适用。取得时间决定房产是否进入新规则，但实际亏损隔离从2027年7月1日开始。
负扣税是不是完全取消了？
不是。符合条件的新住宅仍可继续负扣税；截止时间前取得的住宅原则上也被grandfathered。受影响的现有住宅亏损则被限制用于住宅相关收入和收益。
隔离亏损有有效期吗？
一般可无限期结转，但破产或特定债务解除可能导致余额被消除。
亏损可以加入房产CGT成本吗？
不可以。法例明确阻止把已按隔离规则处理的金额再次计入cost base或reduced cost base。
签约在截止时间前、交割在截止时间后，按哪个日期？
通常按签订购房合同的时间判断ownership interest，而不是settlement日期。特殊合同、期权、分期取得权益或后续增加产权比例应另行审查。
- Wolters Kluwer webinar slide deck, The Biggest Tax Shake-Up in a Generation – Are You Ready?, pp 48–56.
- Australian Treasury – Budget 2026–27 tax system changes.
- Second reading speech – Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026.
- Parliament of Australia – Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 (status: Act).
- ATO – Reforming negative gearing and capital gains tax.
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026.