案例分析:

背景：

2019年6月Jason在悉尼买了一套两房公寓。2020年1月，他决定在Airbnb上出租其中的一个卧室。公寓全部面积是79㎡，Jason自住的卧室和私用的使用面积一共是23.2㎡。出租的次卧面积是18.6㎡。公用的客厅，厨房，洗衣房等的面积是37.2㎡。

公寓从2020年1月1号开始出租。从2020年1月1号到2020年6月30号，Jason的公寓通过Airbnb一共出租了90天，租金收入 $13,500。

全年（365天）的固定房屋费用（occupancy cost）包括贷款利息（mortgage interest），市政费用（municipal rate），物业费（strata levies），房屋保险（home insurance）等一共是 $20,000

从2020年1月1号到2020年6月30号，此期间（182天）房屋的使用费用（running cost）包括水电网天然气（water，power，gas and internet costs）$1200，次卧的家具折旧费用（furniture depreciation cost）和维修费用（repair cost）$500，公共区域的家具折旧费用和维修费用 $300。次卧床上用品的干洗费用（laundry cost）和消耗品的费用（consumable supplies）一共 $700。

个人所得税（Income Tax）：

Jason的租金收入（rental income）应在他的个人2019/2020财年的Tax Return中申报。和租金收入相关的费用可以抵减税务审核收入（assessable income）。因为Jason仍住在他的公寓里，因此可抵税费用（allowable tax deduction）要根据出租面积和天数的比例来计算全部费用里和租金收入相关的部分。

可抵税费用（allowable tax deduction）：

出租面积比例 = (18.6+37.2/2)/79 = 47% , 全部的次卧面积和公用面积的50%

房屋固定费用（occupancy cost）= $20,000*(90/365) = $4,931

房屋使用费用（running costs）= ($1,20047% + $300/2 + $500 + $700 + $150)(90/182) = $881

可抵税费用（allowabletax deduction）= 房屋固定费用（occupancy cost）+ 房屋使用费用（running cost）= $4,931 + $881 = $5,812

应税收入（taxable income）= 审核收入（assessable income）- 可抵税费用（allowabletax deduction）= $13,500 – $5,812 = $7,688

商品和服务税（GST）：

作为非商用住宅（residential property），虽然提供出租服务，澳洲税务局（ATO）不要求，出租人也不能主动注册商品和服务税（GST）

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